FAQ
Algumas questões legais que dizem respeito aos proprietários nacionais e estrangeiros de um imóvel em Portugal. É do conhecimento comum que o Algarve é um dos lugares mais desejáveis para possuir uma casa própria de férias tanto para os cidadãos nacionais como para os cidadãos estrangeiros.
A - Quando renovar a propriedade será preciso submeter um projecto à Câmara Municipal e obter uma nova licença de Habitação?
Resposta: Todos os imóveis residenciais construídos em Portugal desde 1951 deve ter uma licença de habitação. Esta licença confirma que na Câmara Municipal foram inspeccionadas, ou reconhece, que a propriedade está em conformidade com a autorização do planeamento e respectiva regulamentação da construção. Sem este documento, não se pode vender o imóvel porque a licença será exigido pelo notário.
Alguns tipos de alterações à propriedade podem exigir um projecto a ser aprovado pela Câmara Municipal local, que irá emitir a respectiva licença de construção (que autoriza o inicio dos trabalhos no local). Com a conclusão do projecto, uma nova licença de Habitação será emitida, normalmente, depois de as autoridades fazerem uma vistoria ao imóvel a fim de verificarem de que os trabalhos que foram executados estão de acordo com o projecto aprovado.
Normalmente, as alterações para o interior da casa (desde que não altere o número e a forma dos quartos), telhado ou janelas não requerem este processo complexo. É o suficiente que o proprietário informe o Município local qual o trabalho que irá ser executado.
No entanto, para quaisquer alterações que mudem o exterior do edifício, para a construção de uma piscina, campo de ténis ou churrasco fixo ou para trabalhos internos, que alterem o número ou a forma de quartos, é obrigatório que o projecto seja submetido à aprovação da Câmara Municipal local.
Por vezes os proprietários executam projectos nas propriedades sem a licença, quando finalmente se pretender vender ou alugar o imóvel, e se tentar legalizar o trabalho que fizeram, as entidades competentes podem considerar que o trabalho não foi feito em conformidade com as regras do plano do Município. É inteiramente possível neste caso que as autoridades possam exigir a demolição de todo o trabalho feito sem uma licença adequada, bem como impor uma multa de € 500 até € 200.000 (ou 500.000 €, quando o imóvel é propriedade de uma empresa). Recomenda-se que se procure orientação de um advogado ou de um arquitecto antes de executar qualquer obra em casa que possam alterar o exterior ou implique mudanças estruturais interiores.
B - Quando for vender a propriedade, pode-se adicionar as despesas associadas com a renovação ou alteração (o que pode representar bem mais do que o custo inicial da casa própria) ao custo inicial para calcular as mais-valias fiscais?
Resposta: Quando um proprietário que não é fiscalmente domiciliado em Portugal vende um imóvel, ele ou ela deve declarar e pagar imposto sobre os ganhos de capital (chamada mais valia). Para os não residentes, este imposto é de 25% do ganho de capital, que é a diferença entre os custos de base (o preço original de aquisição original + impostos + despesas notariais e de registro + obras estruturais no imóvel feito em menos de cinco anos da data de venda + a correcção da inflação) e o preço de venda. Esse imposto deve ser pago no prazo de 30 dias após a assinatura dos actos de transferência de propriedade do imóvel. É importante notar que todas as despesas de renovação ou estruturais só podem ser declaradas se a facturas são oficiais, e datadas nos últimos 5 anos antes da assinatura do contrato de compra e venda ser assinado. Qualquer factura com mais de cinco anos não poderá ser usada no cálculo dos custos de base nas mais-valias.
C - IMI são pagos a cada ano como uma percentagem do valor tributável do imóvel. Como é que se calcula este este valor tributável?
Cada propriedade em Portugal tem um valor tributável, atribuído de acordo com uma avaliação pela repartição de finanças local. Esta avaliação é utilizada para determinar o imposto sobre a propriedade (agora conhecido como o IMI - antigamente conhecido como "Contribuição AUTÁRQUICA"). Trata-se de um imposto anual. Até 2003, os critérios utilizados variavam de repartição em repartição. A partir de 2003, no entanto, o Governo Português decidiu aplicar um critério igual para todo o país para o cálculo do valor tributável por cada tipo de propriedade. Esta nova fórmula aproximou os valores tributáveis (embora quase sempre um pouco inferior) ao preço real de mercado de cada propriedade. Este valor tributável é então usado para calcular o imposto IMI (ou taxas) a pagar por ano.
Por exemplo, em Loulé, o Conselho estabeleceu o IMI em 0,72% do valor tributável. Normalmente, 50% do IMI é pago em Abril e o restante em Setembro do ano anterior (ou seja, em 2007, paga-se o imposto de 2006). O representante fiscal vai receber um aviso do pagamento do imposto devido pelo departamento de impostos locais.
Os principais critérios envolvidos no cálculo do valor tributável são:
Para calcular o custo base da propriedade - o valor por metro quadrado de construção é fixado anualmente pelo Governo Português para cada localidade. Para alcançar a base de custos, basta multiplicar esse número pelo de metros quadrados de construção da propriedade por 25% do valor da construção por metro quadrado para o respectivo Concelho. Por exemplo: imagine que, para Loulé o Governo Português fixou um custo de 600 € por metro quadrado de construção e que se possui uma casa de 400 metros quadrados de construção, dos quais 200 metros quadrados são área coberta. Neste caso vai-se multiplicar 600 € x 400 = 240.000 €. Para isso adiciona-se € 150 (representando 25% do custo por metro quadrado de construção) x 200 = 30000 €. A soma total de 270.000 € e, é o custo base.
A esta figura que aplica-se igualmente vários coeficientes positivos ou negativos que têm o efeito de aumentar ou diminuir a base de incidência.
Em princípio, eles são as seguintes:
i) Áreas - Área de jardim, áreas privadas, etc, serão multiplicadas ao preço base
ii) o uso do coeficiente de propriedade: Se a propriedade é usada para o comércio é multiplicado por 1,2, se for utilizado para os serviços, 1,1; para habitação 1.0, para a indústria ou armazenagem 0,6; estacionamento coberto 0.4.
iii) a localização da propriedade - O coeficiente multiplicador que variam entre 0,35 (zona rural) a 3 (zonas de imobiliário mais luxuosa).
iv) A qualidade e conforto - Existem alguns critérios de conforto e qualidade que se aplicam. Existe um coeficiente positivo de até 1,7 para as casas que estão em condomínios privados, casas da cidade, casas com garagem, campo de ténis, piscina, aquecimento central, etc Há um coeficiente negativo para determinadas situações, por exemplo, se a casa não tem cozinha, WC, se não há água pública ou esgoto ou electricidade ou gás de rede, etc.
v) Idade da propriedade - Este coeficiente vai de 1 (imóveis novos) para 0,35 (mais de 80 anos de idade da propriedade).
Só para se ter uma ideia, as primeiras avaliações efectuadas sob o novo critério para moradias na Quinta do Lago apresentaram valores de cerca de 1.000.000 €.